聯開宅租賃或銷售 應考量市場波動與區域發展

波新聞─李凡／高雄
近年積極推動捷運沿線聯合開發，各個捷運站點毗鄰土地成為兵家必爭之地；高雄市議會於今(21)日舉辦「高雄市捷運聯合開發住宅發展及檢討」公聽會，由黃柏霖及鄭安秝議員共同主持，會中提出聯開宅多處交通節點，應考量設置社宅的公益性，以及周邊區域發展特性，避免為了捷運自籌款而提高租金或房價，影響地區發展。
黃柏霖議員指出，過去高雄市財政負債沉重，從100年開始我便提出減債計畫，到了105年稅入稅出趨近平衡，因此這五年市府已節流了201億。不過在財劃法修正後，中央提供高雄市的補助變少，大約少109億。近年來捷運工程推進，未來隨著聯合開發案及捷運工程完工，需持續關注管理機制、基金使用及捷運財務狀況，聯開住宅該如何規劃也很重要。
都發局表示，高雄市興建中的社宅有2.7萬戶，未來將達到3.5萬戶，左營機20、亞灣社宅透過都市計畫法以容積方式獎勵建商所建。目前台北聯開宅多採租賃方式進行管理。
捷運局說，目前O4、O9、O10、O13、R20、Y10、Y15、RK1等完成聯開案的招商和選商。未來捷運聯合開發完成後的資產處置策略，以取得權利金或房產為主要目標。權利金收入將用於編列自籌款項，若取得房產則規劃透過標售方式快速實現資金回收，避免長期承租導致資金流動性不足。
義守大學財金系教授李樑堅則指出，市府與開發商應了解每一個聯開案所在區域的供需能量，其對周遭環境的衝擊，是適度增量或快速增量，都會造成地方發展的影響。而市府若為了財政收入，把聯開案的房價拉高，將造成購屋市場的波動。而區域發展要平衡也不能過於集中，並建議因應不同區域採取不同的獎勵機制，以綜合區域發展的立場來思考。
樹德科技大學建築與室內設計研究所教授盧圓華表示，聯開案應跳脫單一地主、投資人、政府三方合作，轉為多元利害關係人共治。地主不僅持有土地，更應參與空間治理；投資人須承擔ESG社會責任；政府則需從土地開發者轉型為空間價值協商者，以促成多方共治及公共價值創造。
針對捷運聯開案土地開發利益約四千多億，中山大學政治經濟系副教授王俊傑指出其占整體建設的七分之四，但最終是不是能獲得多少也未知。在市府利益極大化的思考下，對於聯開案取得權利金或標售聯開宅，是可以在思考的，或者賣掉地上權也是一種方式。
屏東大學教育行政研究所副教授李銘義認為，聯開案涉及都市發展、財務、交通運輸及招商等多面向協同規劃。不該單純以建築或財務操作為思考，應從建構市民生活圈的角度來看。
樹德科技大學通識教育學院副教授吳建德則強調政府在推動捷運周邊開發時應兼顧居住正義。建議除精華商業區外，也可將部分捷運開發地點規劃為社會住宅或合宜住宅，以拉近各區居住差距，避免利益導向開發造成弱勢族群被忽視。
鄭安秝議員說，若未來聯開宅只租不售，需考量租金設定是否合理，以避免因租金過高導致年輕人即便有補助仍無法負擔。在捷運聯開宅的公共議題上，希望市府讓地方民眾有表達意見的機會，使政策規劃更貼合實際需求。
最後，黃柏霖議員表示，大眾運輸建設涉及龐大經費，市府務必採取有效的財政管理與資源運用。